此篇為舊文重寫重發，上一篇《樓市卒于2022》被全網刪，我們重新來過。

 

這篇稿子一定會被很多人吐槽：“你們不是說樓市今年有行情嗎？怎么大時代又結束了”“到底是看多，還是看空？”

 

一定會有人這樣想，也沒錯，只不過是視角的不同。

 

這就是，你是站在房地產20年的大周期去看，還是站在眼下去看未來的半年或一年。結論必然是不同的。

 

這就是周金濤說的大周期中嵌著小周期的內涵。

 

梳理中國房地產20年的發展史，你會發現這部歷史有三個主要參與者，分別是：

 

加足杠桿的開發商、賣地創收的地方政府、投資暴富的買房者。

 

這三者相互烘托，演了一出長達20多年的螺旋上升游戲。并最終以最具代表性的開發商恒大的轟然隕落，宣告失敗。

 

在2021年7月開始的一場長達半年、并綿延至今的震蕩與危機背后，是決策者嚴厲去杠桿的龐大決心，和對產業轉型的宏大夢想。

 

這一切，皆是因為中國正處在一個十字路口：

 

向左走，是路徑依賴的舊有經濟模型，走起來會很輕松，但前途終將萬劫不復；

 

向右走，則是產業升級和轉型，爬上更高的山坡，走起來會艱難，但終將贏得這個世界。

 

很顯然，中國選擇是向右走的路線，用去房地產化的陣痛，從而試圖避免一場更大的危機。

 

此刻，我們回顧歷史，是為了能知其然，又能知其所以然。

 

關于未來的一切，都埋在歷史的伏線里。

 

1

黃金時代

 

1998到2018，這20年是中國房地產的黃金時代。

 

如今復盤，大概有三個關鍵節點，分別是1998年、2008年、2015年。

 

這每一個節點，都有一個大推力的火箭發動機，讓中國樓市一飛沖天，沖向一個又一個高潮。

 

1998年

 

1998年最大的經濟事件，是亞洲金融危機。

 

在金融風暴最肆虐的時刻，我們選擇了人民幣堅持不貶值，這導致外貿迅速下滑，連續多年以兩位數增長的中國經濟，突然降速到8.8%。這時，中國就急需一個新引擎來提振經濟。

 

恰好，剛剛接任總理職務不久的朱镕基找到了這個引擎，這就是房地產。

 

在朱镕基看來，拉動內需最好的方法就是激活房地產市場。房地產產業鏈很長，涉及行業非常之多，建材、化工、鋼鐵等都會受益。

 

20年后，在2022新年一開始，所有人都在提內需萎靡、投資不振；但其實在20年前，在經濟決策者看來，房地產就是拉動內需和投資的最大火車頭。

 

幾個月后，國務院宣布福利分房年代結束，住宅商品化時代開啟。

 

房地產市場一旦激活，立刻成為中國經濟的重要動力。

 

香港賣樓花的模式，也就是現在我們熟知的預售制，成為最主要的操作模式。

 

開發商向銀行借錢買地，拿到預售證后迅速賣房回款，接著再把錢投入買更多的地、借更多的錢，開更多的盤；

 

地方政府也在這一過程中大舉賣地，充實財政；

 

購房者則在不斷上漲的房價下實現資產增值。

 

這實現了一個難得的多贏局面。

 

就這樣狂飆了10年后，中國房地產得到了另一個機會。

 

2008年

 

2008年最重大的經濟事件，是美國次貸危機導致的全球金融危機。

 

金融海嘯短時間內波及全球。中國進出口數據突然跳崖，出口增速從正常的19.2%下降到-2.2%，進口增速從15.7%下降到-17.9%。

 

隨后，著名的大放水洶涌而至。

 

為了提振經濟，房地產再次被強力刺激。

 

央行宣布，貸款基準利率打7折，最低首付款調整為20%。

 

最終，這劑猛藥使房地產迅速動了起來。

 

2009年剛過完一季度，30個重點城市中有24個城市的住宅成交面積環比上升，有10個城市環比增幅甚至超過50%。

 

經濟就此迅速復蘇重振！

 

然后，就來到了2015年。

 

2015

 

2015年，中國開啟一輪龐大的棚改貨幣化。

 

這是將城市中棚戶區進行拆除，給予拆遷戶現金補貼，鼓勵他們再拿這筆錢去購房。

 

這等于是定向往房地產放水，等于是向高庫存的房地產市場添油加火，以求快速的去庫存。

 

錢有了，大量的換房需求有了，火勢騰的一下就竄了起來。

 

中國樓市開啟了史上最大的量價齊升時代。

 

這一次行情，中國樓市達到了最輝煌的頂峰。

 

誕生了很多新名詞，比如說行情輪動。在之前炒房是個小圈子內的事，大規模的炒房行徑，只存在于長三角和珠三角、北京等少數的頭部城市。

 

但是這一次，資金如同海嘯一般，洶涌漫過所有洼地，中國200多座城市無一幸免。

 

中國樓市也第一次形成了全國市場，大多數人是從高空俯瞰960萬平方公里的整體市場。

 

一有風吹草動，從最東北角與朝鮮接壤的丹東，到西北角的喀什，再到千年大計的雄安新區，無不被大水漫過。

 

詭異之處在于，投資客對這三個地方，有著同一個認知邏輯，賭下一個深圳。

 

就是在這幾年，恒大激進的高杠桿操作，恰好遇到了宏觀政策發力，從而帶來爆炸式的膨脹。

 

最終在宏觀政策已經大轉向時，恒大依然堅持路徑依賴，高杠桿不減，最終數年后走向了萬劫不復。

 

1998年房改釋放了中國房地產市場化的洪荒之力，之后的20多年中，通過大規模城市化，創造了經濟高速增長的成就。

 

這個時代，房地產為拉動國家的經濟做出了巨大貢獻。

 

但是，也為一場巨大的危機埋下伏筆。

 

2

巨大危機的信號

 

盛筵不會永遠進行下去。林黛玉說，此刻繁花似錦，但終將花枯葉敗。

 

房地產高速發展無形中埋下三個無解難題：

 

金融市場: 銀行的貸款給了房地產，造成制造業拿不到貸款，實體經濟虛空；

 

住房市場：一二線城市高房價，三四線城市高庫存，供需嚴重錯配；

 

土地市場：地方政府嚴重依賴土地財政，無力轉型；

 

最重要的是，在這三個難題背后，都在堆積無盡的巨債，滾雪球一般，風險不斷累積。

 

如今看來，2015年的房地產去庫存，讓整個房地產產業鏈的債務轉化成了城鎮居民住房貸款，化解了地方政府、地產商和銀行的債務壓力。

 

但問題在于，債務是轉嫁，但并不是消除。

 

并且在轉嫁給儲蓄之后，最終嚴重影響消費，從而嚴重制約經濟轉型。

 

這就是這一刻，2022年初，我們看到的經濟現狀：國內需求嚴重不振。

 

又具體表現為：需求萎縮、供給沖擊、預期轉弱。

 

今天所有的政策指向，都在極力扭轉和糾正這種形勢。決策層用爬坡過坎來形容這種糾錯。

 

因為前鑒并不遠，30年前發生在日本的恰恰也是這一幕。

 

1980年代，美國和日本打貿易戰。最終，日本自愿限制出口，并簽訂廣場協議，干預外匯市場，誘導美元對日元貶值，以解決美國巨額貿易赤字問題。

 

廣場協議后，為了應對日元升值帶來的出口壓力，日本采取寬松的貨幣政策和積極的財政政策，最終造成瘋狂的地產泡沫。

 

繁花似錦的地產盛世，使居民儲蓄減少，背負巨額債務。最終在泡沫破裂之時，讓整個經濟陷入停滯。

 

后來，這被全球經濟學界稱為日本失落的20年。

 

美國經濟學家海曼·明斯基對此有精妙分析。因此，在泡沫引發的崩潰發生的剎那，被稱為明斯基時刻。

 

在2017年，警惕明斯基時刻第一次出現在時任中國央行行長周小川的講話中，如今看來，這已經在預示地產盛筵的終結。

 

后來，郭樹清的講話一次比一次嚴厲，一次比一次直白。

 

2021年3月，郭樹清講了這樣一段話：

 

上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。

 

目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。

 

可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的灰犀牛。

 

幾個月后，政府開始主動刺破泡沫。

 

最具代表性的事件，就是放任恒大墜入深淵，市場的事情用市場去解決。

 

開發商用大而不倒、民生危機之類的賭注去賭政府必救的期望，徹底破滅。

 

杠桿本身并不邪惡，抓住趨勢，利用杠桿，不僅企業快速成功，而且對整個經濟也有利。

 

邪惡的是，加杠桿過多，綁很多人上船，并對趨勢的變化不管不顧；船翻之時，又妄圖綁架他人威脅救助。

 

也罷！這一起切終將過眼云煙，一個時代已經結束！

 

3

 

如今回望，如果說2015年到2017年，恒大和國家宏觀政策攜手并進，各自得到了自己想要的。

 

那么，在2017年之后，便在岔路口徹底分手了。

 

恒大繼續向左走，走路徑依賴的高杠桿、上市、高利息之路；

 

而宏觀政策則一直向右，越走越堅實。

 

最終通過三道紅線和一系列的資金端、需求端政策，將房地產徹底放血瘦身。

 

在今天，許家印承認了2017年的戰略失誤，充滿感傷。

 

明斯基時刻終究成為了一個人神皆懼的地獄圖，讓所有窺探到它一角的人，心顫膽寒。

 

過去很多年，地產的監管是關上一扇門，打開一扇窗，如果經濟不好，門和窗會一下子全部打開。

 

但現在，已經門窗緊閉了。

 

就在最近，這個國家最具穩健精神和長久主義經營理念的開發商萬科，再一次發出了盛世危言，宣告樓市從白銀時代直接墜入黑鐵時代。

 

宣布萬科要全面進入縮表出清階段，全面的去金融化。而一直以來，金融化正是房地產最主要的行業特征。

 

這是必然之事，房地產行業終將不再是中國經濟的支柱產業；中國經濟終將走向先進制造業及戰略性新興產業的星辰大海。

 

只是這需要一個很長的過程，五年，十年；高速發展用20年，去支柱化則需要漫長的10年。

 

但無論多久，中國去房地產化的決心，無人可擋！